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在日本当房东,你应该知道的有……

2020-06-27作者: 428次阅读

在日本当房东,你应该知道的有……

房东应该做什幺?

身为房东,必须负起许多管理与修缮的责任,以下概略介绍房东的工作範畴,还有应负哪些修缮义务,其中也包含了可能的开支花费。

基本工作内容(请见上图)

修缮义务

按照租赁契约,房东必须要提供给房客适于居住的房屋。除了房客自己故意或过失的行为之外,若有发生房屋破损或是髒汙,使房客无法正常的使用房屋时,房东就有修缮的义务。而房东如果有怠于修缮的行为时,房客可以自行修缮,这时候自行修缮所产生的费用,因为是维持与管理房屋可供居住的必要费用,房客可以向房东请求返还。

另外,因房屋进行修缮,而在生活上发生某些程度的妨害,这就是房客必须要忍耐的部分,称作房客的「忍受义务」。例如修理管壁时所产生的噪音等,即使已经影响生活品质,在这短暂的一段时间房客还是必须要忍受。若房客不愿意忍受妨害,房东有权请求解除契约(日本判例),但这个妨害还是必须要是在合理的範围内,如果超过可以忍受的合理範围,房东还是无权解除契约。例如因为修缮工程的进行,房客必须要在外投宿,房东还是要负担一定比例的在外投宿费用,合理範围内减轻房客的负担。

常见修缮範例(请见上图)

*必要费与有益费的请求

• 必要费

所谓的「必要费」,是指因为房东对于房屋有管理与维持的义务,使房客就房屋使用与收益的目的能达到满足的状态,而这样管理与维持的花费,就称为「必要费」,例如马桶阻塞的修理等,是确保建物的最低限度机能所支出的花费。「必要费」原则上由房东负担,若房客在紧急或一时情况下代替房东支出了这样的「必要费」,房客可以在租赁关係持续中的任何时间向房东请求。

• 有益费

「有益费」是指为了建物的改良所支出的费用,例如将老旧壁纸拆除贴上新壁纸等,不同于「必要费」是建物必要不可欠的支出,「有益费」则是让建物价值变高的花费。而「改良」原则上必须让建物有增加价值的成果,才被视作改良,且透过改良增加房屋价值的部分,必须要是建物所不可分的构成部分的改良才算,如果是像购置沙发这种房屋内部摆设的支出,就不可视为「有益费」。

与「必要费」可以随时请求不同,「有益费」须待租赁契约终止后于房客交还房屋时,才可以向房东请求。并且不是说当初花费多少就可以请求多少,而是看最终交还房屋时,当时所做的改良还剩下多少价值,在以相同比例来计算「有益费」。

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